Marcos Cintra
A reforma tributária brasileira, apresentada como avanço modernizador, trouxe uma mudança profunda no tratamento fiscal dos aluguéis. O que era uma renda complementar para milhões de famílias — especialmente da classe média — passa a ser tributado como mercadoria comum. A decisão revela uma incompreensão básica sobre o papel que o imóvel alugado desempenha na vida dos brasileiros.
Durante décadas, o aluguel funcionou como mecanismo de poupança. Famílias que não tinham acesso a investimentos sofisticados ou que desconfiavam da instabilidade financeira do país encontravam no imóvel uma forma segura de acumular patrimônio. Um apartamento comprado gerava renda mensal estável, proteção contra a inflação e, principalmente, uma aposentadoria complementar para quem não contava com previdência privada. A lógica era simples: o imóvel já foi tributado quando construído e vendido; o aluguel remunera o capital investido.
A nova legislação insere a receita de locação no conceito de “operação onerosa”, sujeitando-a à CBS e ao IBS. Embora existam redutores e regimes simplificados, a estrutura conceitual permanece: o aluguel é tratado como se fosse circulação de mercadoria ou prestação de serviço típica. Há um erro fundamental nessa equiparação.
O aluguel não agrega valor no sentido econômico do termo. Não há transformação de insumos, não há cadeia produtiva complexa, não há estoques ou depreciação industrial. O proprietário oferece o uso de um bem que já existe, que já foi integralmente tributado em sua construção e comercialização. A renda do aluguel serve para remunerar o capital investido, cobrir manutenção, pagar IPTU e compensar os riscos da propriedade. Aplicar a lógica do IVA — com créditos de insumos e apuração complexa — a uma atividade que não possui cadeia de insumos relevantes é forçar uma realidade econômica em um molde tributário inadequado.
O impacto recai sobre quem menos tem condições de absorvê-lo. O pequeno proprietário pessoa física não possui estrutura empresarial para compensar créditos tributários. Não há insumos a creditar, não há complexidade contábil a justificar o regime. A tributação torna-se um peso direto sobre a receita, reduzindo a renda disponível de aposentados, viúvas e famílias que contavam com o aluguel para complementar orçamentos já apertados.
O mercado imobiliário brasileiro sempre teve características específicas. A incorporação, a construção e a locação formam um setor que gera empregos, movimenta a economia real e atende a uma necessidade social básica: a habitação. O modelo tributário anterior, embora distante do conceito puro de IVA, funcionava. Permitiu o crescimento do setor, a expansão do crédito imobiliário e o acesso à moradia para milhões de famílias.
A pergunta que se impõe é simples: por que alterar um sistema que atendia às especificidades do setor? A busca por uniformidade tributária não pode ignorar que diferentes atividades econômicas possuem dinâmicas distintas. O que funciona para
a indústria de transformação pode ser inadequado para o mercado de locações residenciais.
A reforma tributária tinha como objetivo simplificar e modernizar. No caso dos aluguéis, criou complexidade onde não havia necessidade, tributou renda que já era pouco remunerada e ignorou o papel social do imóvel como reserva de valor para famílias de baixa renda. O resultado será menor renda disponível para quem mais precisa, possível desestímulo à oferta de imóveis para locação e maior informalidade.
Legislação tributária deve considerar os efeitos concretos sobre a vida das pessoas. Neste caso, a teoria do IVA prevaleceu sobre a prática de milhões de brasileiros que construíram seu futuro com a renda do aluguel.
Doutor em Economia por Harvard, Marcos Cintra é atualmente professor titular da Fundação Getúlio Vargas e conselheiro do Instituto Atlântico.
Foi Vereador, Deputado Federal, Secretário Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia, Presidente da Financiadora de Estudos e Projetos (FINEP), Secretário do Planejamento do Município de São Paulo, Secretário de Finanças do Município de São Bernardo do Campo, Secretário do Desenvolvimento Econômico e Trabalho do Município de São Paulo e Subsecretário de Ciência, Tecnologia e Inovação do Estado de São Paulo